lunes, 25 de octubre de 2010

PROMESA DE VENTA


¿Qué es la Promesa de Venta?

Es un Contrato que tiene por finalidad asegurar la celebración de un Contrato Posterior cuya realización inmediata no es posible y que se regirá bajo los parámetros previamente establecidos en la Promesa de Venta.

Al ser un Contrato, las partes involucradas en la Promesa de Venta han de consentir sobre un determinado objeto y por una causa determinada. Se constituye como un negocio jurídico preparatorio o preliminar.

Se diferencia de otro Contratos como la compraventa, ya que la obligación de pago y entrega de la cosa no surten efecto al perfeccionarse el Contrato, pero si la obligación de realizar el Contrato de Compraventa en el plazo determinado, bajo el precio y las condiciones pactadas. Pero lo que si nace para las partes es la obligación de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de compraventa cuyo contenido ya aparece determinado. 

En nuestro país, la realización de este tipo de Contrato tiene una razón común y es conseguir el dinero o monto para realizar la Compraventa, de modo que el futuro Comprador obliga al vendedor a reservar el terreno, casa o auto que le interesa comprar cuando obtenga el precio. 

Dentro de este Contrato puede suceder que dos partes adquieran la obligación, constituyéndose como Prominentes, pero también una sola parte puede obligarse, siendo éste Prominente, en este caso existirá un Beneficiario.

La Promesa de Venta, debe constar por escrito –de lo contario no tiene ninguna validez-, definir un tiempo en el que ha de cumplir el Contrato Futuro,  y la obligación que nace es de hacer  -la realización del Contrato Posterior-.


CLASIFICACION DE LA PROMESA DE VENTA

PROMESA UNILATERAL DE COMPRA CON ACEPTACION

Es la promesa que hace un futuro comprador, obligándose a comprar determinada cosa pero el vendedor no está obligado a vender.

PROMESA BILATERAL DE VENTA Y COMPRA CON ACEPTACIÓN DE AMBAS PARTES
Es la obligación de vender y comprar respectivamente que adquieren un futuro comprador y un futuro vendedor. El precio, la forma, el plazo en que ha de realizarse se pacta en el mismo Contrato.

PROMESA DE VENTA UNILATERAL CON ACEPTACIÓN
Es la obligación adquirida por alguien que se compromete  a vender  una cosa a otra parte, lo cual no produce la obligación de comprar, ya que únicamente es el otorgamiento de éste derecho que consta en un Contrato Solemne.

PROMESA DE VENTA O COMPRA UNILATERAL

Es la obligación que adquiere una persona que se compromete o promete vender o comprar, sin que haya aceptación de la otra parte, por lo cual puede ser retirada en cualquier momento hasta que exista aceptación.

DIFERENCIA ENTRE LA COMPRAVENTA  Y LA PROMESA DE VENTA

La venta otorga una acción real para tener el dominio de la cosa,  la promesa de venta asigna una acción personal para reclamar la realización posterior de la venta bajo los parámetros previamente establecidos.

La Compraventa se constituye en la obligación de dar (la cosa) y entregar (precio), por el contrario la promesa de venta únicamente  el compromiso  de hacer.
Como la compraventa otorga acción real, el Comprador puede perseguir la cosa en poder de terceros, por otra parte con la promesa de venta se adquiere un derecho personal, cuyo efecto es reclamar el cumplimiento de la Promesa, en caso contrario exigir los daños y prejuicios.

EJEMPLO DE UNA ESCRITURA DE VENTA UNILATERAL

ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO UNO (Nº 1).- PROMESA DE VENTA UNILATERAL.- En la Ciudad de _________, a las cuatro y treinta minutos de la tarde del día cuatro de septiembre del año
dos mil nueve. Ante mí, ____________, Abogado y Notario Público de la República de Nicaragua, de este domicilio y residencia, debidamente autorizado por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia para ejercer el Notariado durante el quinquenio que expirará el once de mayo del año dos mil diez, COMPARECE: El señor____________, Mayor de edad, Administrador, Soltero, de este domicilio, con Cédula de Identidad número: ________________.- Doy fe de haber tenido a la vista el documento de identidad del compareciente, quien a mi juicio tiene la capacidad legal necesaria para obligarse y contratar y en especial la requerida para el otorgamiento del presente acto, en el que procede en su propio nombre y dice. -PRIMERA: Que es dueño en dominio y posesión de una finca rústica, situada en __________________”, de __ manzanas de extensión superficial, dentro de los siguientes linderos: ___________; inscrito con el número  cuatro mil setecientos quince, tomo doscientos cuarenta y ocho, folio ciento cuarenta y cinco, Libro de Propiedades, Asiento Ocho, Sección de Derechos Reales del Registro Público de _______________.- SEGUNDA: Que se obliga a venderle la propiedad descrita en la clausula primera a la señora __________, mayor de edad, soltera, Administradora, identificada con cedula de identidad número_______________ por el precio de _________ y en el plazo de _________, a partir del otorgamiento de este acto, venciéndose dicho plazo el día __________. TERCERA: Que en esta forma deja establecida la presente Promesa de Venta.- Así se expresó el Compareciente a quien yo el Notario advertí e hice conocer el valor y trascendencia de esta Escritura, de su objeto, de las clausulas generales, que aseguran su validez, de las especiales que contiene y de las que envuelven renuncias o estipulaciones implícitas o explicitas.-Leída que fue por mí el Notario y en altas voces íntegramente esta Escritura Pública, el compareciente, la encuentra conforme, la ratifica, la acepta  y firma conmigo. Doy fe de todo lo relacionado. .- f)

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ABOGADO Y NOTARIO PÚBLICO








1 comentario:

  1. compré un departamento con promesa y un garaje en compra venta de la misma persona- El departamento no tiene los mts2 que señalaba el documento ni está conforme al tríptico publicitario ni al plano de aprobación de la alcaldía, tampoco me entregaron en la fecha pactada ni depto ni documentos (ahora estoy en posesión del Dpto), El garaje es en compra venta, pero al recibir me he dado cuenta que se han instalado clandestinamente el tanque de agua y dos cámaras sanitarias que pertenecen a servicios comunes del edificio. Ambos bienes el vendedor los ha registrado a su nombre. Qué debo hacer?

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