El Derecho Inmobiliario
Registral es un conjunto sistemático de
normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles, los efectos que éstas producen y la organización y
funcionamiento del Registro. (Introducción al Derecho Inmobiliario
Registral Nicaragüense: Escobar Fornos Iván, pág 25)
Del concepto anterior, se
puede afirmar que el principal objetivo del Derecho Registral es “tener
constancia de la existencia de un derecho real”, de tal modo que dicho derecho
pueda estar protegido frente a terceros. No en vano muchos autores señalan que
el Derecho Registral se constituye como la seguridad de los derechos o
seguridad del tráfico.
El considerando II de la Ley
General de los Registros Públicos, a la letra expresa lo siguiente: “Que los
Registros Públicos cumplen un papel importante en la organización y desarrollo
económico de una sociedad, con trascendencia en la seguridad jurídica que
brindan a los agentes económicos, a las transacciones jurídicas de bienes
muebles e inmuebles y a otras actividades que son susceptibles de incorporarse
a un sistema de registro seguro y eficiente”.
Según el arto. 30 de la Ley
General de los Registros Públicos, Ley No. 698, los Principios Registrales de
nuestro Sistema de Registro son:
1.
Inscripción;
Es
importante, ya que por una parte sirve de requisito para adquirir la posesión,
de prueba y garantía y por otra, sirve de solemnidad para el perfeccionamiento
de ciertos actos jurídicos.
2. Legalidad;
Para que puedan inscribirse,
anotarse o cancelarse los documentos en el Registro Público, deberán constar en
escritura pública, ejecutoria firme, documento administrativo o cualquier otro
instrumento público o documento auténtico, expresamente autorizado por la Ley
para ese efecto.
3. Rogación;
El procedimiento registral
se iniciará con la presentación del documento inscribible en el Registro a
solicitud del que tenga interés legítimo o por su representante debidamente
acreditado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador o
Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a
instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley
expresa.
4. Prioridad;
La Prioridad se determina
por la hora y fecha de presentación del documento en el Registro. Se considera
como fecha de Inscripción para todos los efectos que deba producir, la del
asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.
5. Especialidad o
determinación;
Está basado en la asignación
a cada unidad inmueble de un folio único y en él se consigne progresivamente toda la historia jurídica del
bien raíz.
6. Tracto sucesivo;
Se dice que “el principio de
tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no
es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al
procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre
el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no
cumpla el tracto sucesivo”.
7. Legitimación;
Conocido en la doctrina como
"principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual
el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o
inválido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la
presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del
mismo.
8. Fe pública registral;
Este principio se fundamenta
en la necesaria protección de la seguridad jurídica de los Actos que se
realizan como una forma de prevención a terceros de Buena Fe.
9. Publicidad.
El Registro debe entenderse
como público. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se
admite prueba en contrario nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de
lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripción que constan en
los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito para su respectiva
inscripción, los que se encuentran archivados.
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