REGISTRO DE LAS HIPOTECAS

La Ley 698, fue aprobada en el año 2009, la cual derogó el Reglamento de los Registros Público, que regía el sistema registral nicaragüense  antes de la entrada en vigencia de dicha Ley.

A partir del arto.98 regula todo lo referido al Registro de Hipotecas. Para entrar a este tema, debemos primero definir lo que es una hipoteca, siendo esta la garantía que recae sobre una propiedad para el efectivo cumplimiento de una obligación  adquirida, de ahí se derivan los requisitos formales de la hipoteca, que se constituya sobre propiedad del otorgante, que sea un medio para el cumplimiento de una obligación, un monto calculable y que se inscriba en el Registro Público.  

Según nuestro cuerpo normativo registral en el Registro de Hipotecas, deben de inscribirse los instrumentos en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de Hipoteca y las cédulas hipotecarias. En el Asiento de inscripción se deben anotar las circunstancias contenidas en el instrumento constitutivo de la hipoteca (calidades de los contratantes, monto, plazo, tomo, folio de la propiedad hipotecada, entre otras). Es requisito sine quanon para la validez de la hipoteca inscribirla en el Registro Público, así mismo sus posteriores modificaciones si pretenden alegar frente a terceros.

Si fuesen cedulas hipotecarias, solo pueden inscribirse si la garantía sea constituido con rango de primera hipoteca sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. En la inscripción debe señalarse los requisitos generales, las relativas al número y valor de las cédulas que se emitan, como partes del crédito garantizado con la hipoteca. Serie o series a que corresponda, fecha de emisión, plazo y forma de amortización, la autorización obtenida para emitirlas, haciéndose constar expresamente, que la hipoteca se constituye a favor de los tenedores presentes y futuros de las cédulas. Además de los requisitos formales como fecha, nombre del autorizante, valor, cantidad, etc.

Cuando se presente escritura de cancelación total o parcial, se pondrá al pie de la escritura la razón de cancelación total o parcial según sea del caso, de igual manera lo mismo se hará en cada una de las cédulas hipotecarias que respaldan el valor de la obligación.

Según lo dispone la Ley 698 solo pueden constituirse en hipoteca  bienes inmuebles que no estén gravados, por lo consiguiente primero debe cancelarse “bajo las condiciones legales” la anterior hipoteca para constituirse una nueva, sin perjuicio de lo que establezca otras normas jurídicas

La constitución de la hipoteca, otorga al acreedor hipotecario un derecho real sobra la propiedad hipotecada, por lo cual se permiten las anotaciones preventivas de los juicios que modifiquen su condición, mismas que deben ejercerse en el plazo de dos años.